Прогноз цен на рынке недвижимости 2017

Прогноз аналитиков M Consulting Group по тенденциям на рынке недвижимости 2017 года консервативный. Цены на недвижимость, как жилую, так и коммерческую продолжат плавное падение, конечно, в случае, если не будет резких валютных колебаний или других непредвиденных событий.

Можно сказать с уверенностью, что в обозримой перспективе роста на рынке недвижимости не предвидится. Неясным остается только вопрос на сколько именно подешевеет «квадратный метр» в 2017 году.

Объемы строительства

Объемы строительства в Украине (если измерять в квадратных метрах, а не гривне) сохраняются практически на одном уровне с 2012 года. Ежегодно в эксплуатацию сдается около 10 миллионов квадратных метров. Наверняка не станет исключением и 2016 год, судя по всему, можно ожидать, что к 2017 году будет введено около 10 миллионов квадратных метров недвижимости.

Лидером по объемам строительства ожидаемо является Киевская область и город Киев.

Так в 2016 году на долю киевской области пришлось около 21% всего нового строительства, а на саму столицу — 12%. Для сравнения вся Львовская область это 10,5%, Одесская, Ивано-Франковская — около 6% каждая, а Харьковская — 4,4%. Остальные области страны занимают менее 5% от общего объема строительства.

Интересная тенденция, доля коммерческой недвижимости в общем объеме ежегодно снижается в среднем на 3%. Этот крен можно объяснить тем, что запуск многих проектов офисной и торговой недвижимости откладывается из года в год, так как в условиях падения экономики спрос со стороны арендаторов также невысокий, а заморозить такой объект проще, чем в случае жилого здания.

Цены на недвижимость

Начиная с весны 2014 года цены на недвижимость в Украине снижались, время от времени, конечно, наблюдался кратковременный рост цен, но в целом тенденция к снижению стоимости квадратного метра очевидна.

На вторичном рынке Киева падение стоимости квадратного метра немного больше, чем на первичном и составило в среднем около 11% за год в долларовом выражении.

На первичном же рынке столицы цена за квадратный метр снизилась в среднем на 9,3% в долларах за год. А в октябре-ноябре даже наметился небольшой рост 3-4% по сравнению аналогичным периодом с 2015 года.

В других крупных городах сохраняется та же тенденция, но цифры уже другие.

Так на вторичном рынке Одессы средние цены снизились на 3%, в Харькове — на 1,2%, во Львове — на 7,6%, в Днепре — на 6%, а в Запорожье — на 14% в иностранной валюте.

На рынке нового жилья в тех же городах наблюдаются следующие тенденции: в Одессе за год цены упали на 4%, в Харькове — на 7,8%, во Львове — на 6%, в Днепре — на 7,2%, а в Запорожье — на 41%.

Следует отметить, что выше приведенные цифры являются средними по рынку, и рассматривать их стоит только как показатель направления движения рынка в целом.

Между тем увеличение спроса ни на первичном ни на вторичном рынке ожидать не стоит. Этому есть несколько причин.

За 2016 год реальные доходы украинцев значительно не выросли. Номинальные доходы в среднем выросли на 14%, при том, что реальные — только на 3%. А этого совершенно недостаточно, чтобы оказать хоть какое-то влияние на рынок недвижимости, как жилой (нет средств для покупки нового жилья для собственных нужд, так же ка и для инвестиций в недвижимость), так и коммерческой (нет средств для совершения покупок, в результате падают доходы магазинов — нет возможности арендовать новые помещения).

Несмотря на некоторое улучшение экономических показателей, уменьшение учетной ставки НБУ, снижение темпов инфляции и повышение рейтингов Украины рейтинговыми агентствами (Fitch, Moody`s и Standard & Poor’s) можно говорить скорее о стабилизации экономики Украине, а не о ее росте.

Таким образом роста спроса со стороны покупателей желающих приобрести недвижимость “для себя” в следующем году ожидать не стоит. То же можно сказать и об инвестициях в недвижимость как для последующей продажи так и для сдачи в ее аренду, свободных денег на рынке нет, так же как и ипотечного кредитования.

Существует существенный разрыв между ценовыми ожиданиями продавцов и покупателей недвижимости. Это касается как рынка первичной, так и вторичной недвижимости. Таким образом и разрыв между реальной ценой продажи и заявленной стоимостью может составлять от 10% до 20%. Причем аналогичная ситуация наблюдается на рынке новостроек, только здесь для коррекции предложения используются скидки и акции.

Покупатель ожидает снижения и продавцы, которые намерены реализовать свою недвижимость в ближайшее время, будут вынуждены и дальше снижать ее стоимость.

Объемы строительства не уменьшаются. Девелоперы продолжают инвестировать в недвижимость, а строительные компании — строить. В результате на фоне отсутствия спроса, предложение растет, а это в свою очередь толкает цены вниз. Значительная часть девелоперов инвестирует проекты из средств полученных от продажи на этапе строительства. Они просто вынуждены снижать цены или использовать скидки, чтобы выдерживать график финансирования.

И тем не менее, рынок недвижимости остается одним из немногих, куда инвестировать все еще выгодно. По нашим данным рентабельность в этом секторе экономики хоть и снизилась вдвое, но все еще остается на уровне 100-150%, что при фактическом отсутствии рынка ценных бумаг и кризисе в банковском секторе является практически единственной возможностью для инвестора “заставить работать” свой капитал.

В результате повышения стоимости коммунальных услуг на рынке может появится больше недвижимости. Проще говоря, владельцы “простаивающих” квартир и офисов вынужденные оплачивать возросшие коммунальные платежи будут более мотивированы реализовать свою недвижимость либо сдать ее в аренду.

Также не стоит сбрасывать со счетов и залоговую недвижимость. Ведь для банков важно продать такое обеспечения залога быстрее, и они выставляют на продажу такие объекты изначально с хорошим дисконтом.

Вакантность офисной недвижимости в Киеве по нашей оценке составляет 15-20%. Торговой — не менее 7%.

В других городах Украины эти показатели выше. Поэтому арендодатели вынуждены идти на снижение арендных ставок в большинстве сегментов коммерческой недвижимости, либо иными путями удерживать арендаторов (например, привязывать арендную плату к объемам дохода арендатора в случае с коммерческой недвижимостью) и оптимизировать расходы на содержание объекта недвижимости (повышать энергоэффективность здания, изменять подход к его использовании на более экономически эффективный).

В целом по рынку в Украине ситуация именно такая, как описано выше, в некоторых случаях наблюдается локальное повышение арендных ставок, но эти изменения не является тенденцией.

Причины, сдерживающие рост цен на коммерческую недвижимость те же что и для жилого сегмента — экономическая ситуация в стране.

Не стоит ожидать резкого обвала цен в 2017 году, рынок недвижимости ждет плавное снижение цен в пределах 10%. Хотя там, где существует локальный спрос (в разных сегментах и географических точках) может наблюдаться и рост в небольших пределах (3-5%).

Например, торговый центр с большим потоком посетителей и соответственно, с высокими показателями продаж у арендаторов сможет позволить себе коррекцию цен в сторону их повышения, если у арендаторов не будет альтернативного варианта для переезда. Но в городах (или районах города) с высокой конкуренцией и плохими продажами любое повышение цен повышает риски потери арендаторов.

Совершенно точно глобального роста цен на недвижимость в следующем году не будет, для этого нет объективных причин.

Поэтому инвесторы, желающие вложить свободные средства в недвижимость в 2017 году могут чувствовать себя совершенно спокойно, у них будет и выбор и время на принятие решения. А вот владельцы недвижимости не имеющим возможности заморозить объект будут вынуждены снижать цены, чтобы оставаться конкурентноспособными на падающем рынке.