Прогноз цен на недвижимость в Караганде в 2015 году

Специалисты аналитической службы портала kn.kz сделали прогноз цен на рынке жилья Караганды в 2015 году. На фоне негативных настроений на рынке, связанных с девальвационными ожиданиями, падением курса российского рубля и стагнацией западной экономики, волнующим вопросом для многих участников являются прогнозы рынка недвижимости на 2015 год.

Для казахстанского рынка недвижимости прошлый год оказался не самым удачным. На фоне снижения реальных доходов населения и довольно сдержанных объемов ипотечного кредитования в течение года наблюдалось снижение спроса, и уход с рынка части продавцов. Долларовые цены после девальвации подверглись коррекции, однако тенговая цена пока так и не успела отыграть разницу валютного скачка. Устойчивое снижение цен на нефть с лета прошлого года и резкое ослабление курса российского рубля создают риски повтора негативных событий в экономике в целом и для рынка недвижимости в частности.

У средней цены на рынке жилья существует весьма сильная связь с ценами на нефть, ипотечным кредитованием и доходами населения. Кроме того, определенное влияние на динамику цен оказывает курс доллара США. С одной стороны, это связано с тем, что цены на недвижимость в Казахстане до сих пор номинируются в долларах, с другой стороны — курс доллара влияет на уровень платежеспособного спроса у населения, имеющего доходы в тенге.

Что было в 2014 году

Девальвация национальной валюты в феврале 2014 года стала определяющим фактором развития отечественного рынка жилья. Годовой темп прироста долларовой цены в Караганде оказался самым низким за последние 4 года — лишь 2,6%. Однако в нынешних условиях куда более важным показателем является тенговая цена, которая, несмотря на корректировку, увеличилась к концу года на 20,6%. Глядя на динамику роста цен последних лет, можно подумать, что она выглядит неплохо и не выбивается из общей тенденции.

Но данные о количестве сделок и предложений на рынке свидетельствуют о не самых лучших временах для участников рынка. По расчетам аналитической службы kn.kz, объем сделок купли-продажи на рынке жилья Караганды по отношению к 2013 году сократился на 15%. Данная тенденция характерна не только для Караганды, но и для других городов в большей или меньшей степени. Так, в Алматы сокращение спроса составило 11%, в Астане — 4,7%.

Помимо февральской девальвации, не менее значимой тенденцией для рынка недвижимости и экономики в целом явилось снижение цен на нефть в конце июня прошлого года, которое сохраняется до сих пор. Достаточно увидеть сокращение показателя со 114 $/барр. в июне до 65 $/барр. в декабре, чтобы понять, как этот факт обязательно скажется на параметрах экономического роста, что неудивительно при столь существенном вкладе сырьевой отрасли в отечественный ВВП.

В свою очередь ВВП определяет размер денежной массы, от которой опосредованно зависят объемы кредитования, в частности ипотечного. А ипотечное кредитование в наших условиях высоко соотносится с ценами на недвижимость. По расчетам аналитической службы kn.kz, коэффициент корреляции (взаимосвязи) между ценами на жилье и объемами ипотечного кредитования составляет 93%.

Дополнительное влияние на настроения рынка оказывают ожидания еще одной девальвации, связанной с падением курса российского рубля. СМИ пестрят сообщениями о небывалом интересе казахстанцев к российской валюте, недвижимости и автомобилям, а российские застройщики делают ставку и изучают казахстанских покупателей.

В связи с ухудшением ситуации прошлого года на мировых рынках сырья в начале ноября прошлого года Министерство национальной экономики выдвинуло новые параметры сценариев развития экономики Казахстана в 2015 году. Традиционно рассматриваются три сценария: оптимистичный, базовый и пессимистичный.

Долларовые цены после девальвации подверглись коррекции, однако тенговая цена пока так и не успела отыграть разницу валютного скачка.

Базовый сценарий предполагает среднегодовую цену на уровне 80 долларов за баррель нефти марки Brent и рост ВВП на 4,8%. Пессимистичный сценарий — 70 долларов, оптимистичный — 90 долларов. Ранее в качестве базового сценария в проекте республиканского бюджета была заложена цена на нефть 90 долларов за баррель на 2015-2017 годы.

Таким образом, в нынешних условиях определяющими факторами прогноза развития рынка недвижимости на 2015 год являются цены на нефть, колебания курса национальной валюты к доллару США. От данных макрофакторов зависят также объемы ипотечного кредитования и доходы населения. Отталкиваясь от параметров правительственного прогноза, просчитаем развитие рынка недвижимости по базовому сценарию для г. Караганды на 2015 год.

Методы прогноза

Итак, на первом этапе прогнозирования мы выбрали наиболее значимые факторы, влияющие на рынок недвижимости. Это:

• номинальные доходы жителей г. Караганды (Х1, тг);
• объем ипотечного кредитования в г. Караганде (Х2, млн тг);
• курс доллара к тенге (Х3, $/тг).
• мировые цены на нефть (Х4, $/барр);

По среднемесячным данным, за период с января 2010 по ноябрь 2014 года был произведен корреляционно-регрессионный анализ и получены парные коэффициенты корреляции, определяющие тесноту связи между переменными. Данный коэффициент отражает тесноту связи между величинами и показывает, насколько колебания одного показателя отражаются на другом. В целом чем ближе значения коэффициента к 1, тем значительнее связь между показателями (см. таблицу 1).

При увеличении номинальных доходов жителей Караганды на 10 тыс. тг, средняя цена на квартиры в городе увеличится на 32 $/кв.м.

Таким образом, из рассматриваемых факторов наибольшее влияние на формирование цен на жилье оказывают объем ипотечного кредитования (ryx2=0,93) и номинальные доходы (ryx1=0,91), в меньшей степени — мировые цены на нефть (ryx4=0,75) и курс доллара (ryx3=0,62). Логично, что ипотечное кредитование и доходы населения являются факторами спроса первого порядка, то есть оказывают прямое воздействие на рынок, в то время как цены на нефть и курс доллара оказывают опосредованное влияние, действуя на объем денежной массы в стране.

Формула описывающая взаимосвязь между факторами, в результате аппроксимации (метода упрощения) данных получилась следующая:

То есть при увеличении номинальных доходов жителей Караганды на 10 тыс. тг, средняя цена на квартиры в городе увеличится на 32 $/кв.м. Увеличение объемов ипотечного кредитования в Караганде на 1 млрд тг приведет к увеличению цен на жилье на 13,5 $/кв.м. Рост мировых цен на нефть на 1 $/барр. может привести к увеличению средних цен на рынке жилья в Караганде на 2,1 $/кв.м. Рост курса доллара на 1 тенге за доллар в Караганде уменьшает цены на жилье в среднем на 2,1 $/кв.м при неизменных значениях других факторов.

Рост мировых цен на нефть на 1 $/барр. может привести к увеличению средних цен на рынке жилья в Караганде на 2,1 $/кв.м.

Построенная модель при заданных условиях дает возможность с высокой точностью спрогнозировать цены на рынке жилья в Караганде в будущем. Для этого необходимо спрогнозировать значения факторов.

Таблица 1. Теснота взаимосвязи цен на жилье с доходами населения и другими факторами

Факторы

Y(ценына жилье)

X1(доходы)

X2(ипотека)

X3(курс доллара)

Х4(цены на нефть)