Перепланировка квартиры в Минске: согласование, документы
Проектное расположение современных помещений в многоквартирных домах в Минске не всегда является оптимальным планировочным решением. Поэтому большинство собственников новых квартир после сдачи дома в эксплуатацию хотят выполнить перепланировку своего жилища. Демонтаж существующих и возведение новых стен и перегородок, закладка и устройство дверных проемов позволит более рационально использовать жилую и нежилую площади, поменять структуру и количество зон в квартире и т.д.
В данном материале рассмотрены основные вопросы перепланировки квартир в Минске, порядок действий по ее согласованию и реализации.
Перепланировка (переустройство) – это:
1. Изменение расположения в плане существующих стен, перегородок, перекрытий, вентиляционных блоков и иных конструктивных элементов строения, их комплексный или частичный демонтаж, с последующей заменой другими конструкциями или без нее, устройство ниш, проемов и отверстий (за исключением отверстий для крепежных элементов и проводов), монтаж или возведение дополнительных перегородок, установка дополнительных дверей.
2. Изменение конструкции, месторасположения и технических параметров элементов инженерных коммуникаций: электро-, газо- и водоснабжения, канализации, отопления, вентиляции (монтаж «теплых» полов, дополнительных электрических розеток и потолочных светильников, изменение сечения проводов, перенос сантехнического оборудования и приборов, изменение диаметра трубопровода и полотенцесушителей, вариации мощности и видоизменение конструкции приборов системы отопления, размещения канализационных труб и т.д.)
Переустройство и перепланировка квартир вносят изменения в разработанный проект жилого здания, поэтому они должны отвечать нормам и правилам строительства, регламентироваться и контролироваться компетентными органами.
Весь комплекс строительно-монтажных работ, относящихся к перепланировке квартир, выполняется с разрешения местного исполнительного и распорядительного органа (районные исполкомы для Минска), а в жилых домах организаций граждан-застройщиков (жилищно-строительных кооперативов, молодежных жилых комплексов, коллективов индивидуальных застройщиков) – с разрешения органов управления данных организаций.
Ключевым документом, регламентирующим все аспекты переустройства и перепланировки квартир в многоквартирных жилых домах, является Постановление СовМина Республики Беларусь № 384 от 16 мая 2013 года. В данное Постановление неоднократно вносились изменения и дополнения: последнее №180 от 09 марта 2015 года вступило в силу после его официального опубликования.
Согласно Постановлению № 384 все строительно-монтажные работы по переустройству и перепланировке квартир можно разделить на 3 группы:
1 группа2 группа3 группа Разрешение местного исполнительного органа не требуется требуется требуется Разработка проектной документации не требуется не требуется требуется
Работы, относящиеся к 1 группе:
- установка (замена) межкомнатных дверей в площади существующих дверных проемов;- монтаж подвесных (натяжных) потолков;- установка и демонтаж встроенных шкафов и антресолей;- установка вентиляционного оборудования;- замена электротехнических изделий (розетки, выключатели, светильники) и напольных покрытий;- смена унитазов, ванн, умывальников, моек;- перенос полотенцесушителя (змеевика) на другую стену;- остекление балконов и лоджий, замена оконных блоков;- замена электрических плит;- демонтаж ванны и установка душевых кабин в пределах гидроизолированной области полов, перенос - действующей и установка дополнительной водоразборной арматуры;- замена трубопроводов водоснабжения и канализации в пределах квартиры.
Ко 2 группе относятся работы:- демонтаж (снос) существующих и возведению (устройству) новых межкомнатных перегородок;- монтаж на наружных стенах многоквартирных домов кондиционеров и телевизионных антенн;- закладка, вырезка или расширение проемов в ненесущих стенах, перегородках.
3 группа включает следующие работы:
- установка (демонтаж) стационарного оборудования инженерных коммуникаций;- перенос в другое место газовой плиты;- замена либо перенос радиаторов (батарей);- изменение систем газоснабжения, отопления, мусороудаления, газоудаления, вентиляции;- устройство гидроизоляции, пароизоляции, теплоизоляции и звукоизоляции;- устройство (монтаж) балконов и лоджий- любые воздействия на несущие конструкции (ригеля, балки, стены, колонны) - сверление отверстий, штробление, резка проемов, уменьшение толщины, замена материалов.
Следует отметить, что для выполнения некоторых работ достаточно только согласования с юридическим лицом, осуществляющим эксплуатацию жилищного фонда (организацией застройщиков, специализированными организациями, обслуживающими жилой дом):– установка индивидуальных приборов учета воды;– также устройство неотапливаемых помещений за счет остекления балконов и лоджий (требуется только согласование с местным территориальным органом архитектуры и градостроительства);– установка усиленных и дополнительных входных дверей в помещение;– замена газовых плит, установка индивидуального прибора учета газа (требуется только согласование с обслуживающей организацией газового хозяйства).
. Категорически запрещается:
- перевод балконов и лоджий в отапливаемые помещения;- снижение несущей способности отдельных конструкций здания, воздействие на фундаменты, плиты перекрытий, опоры, кровли;- нарушение или снижение рабочих параметров инженероно-технического оборудования и систем в целом;- устройство жилых комнат без естественного освещения (без окон);- монтировать перегородки, попадающие в площадь оконных проемов;- монтаж\смена узлов в системах коммуникаций (электро-, водо-, газоснабжение), если это повлечет нарушение работы, превышение проектных нагрузок;- изменение цветового либо архитектурного решения фасадов.
Для получения разрешения местного исполнительного органа необходимо подать заявление о разрешении переустройства и перепланировки и к нему приложить следующие документы:
1)письменное согласие на переустройство и перепланировку квартиры всех совершеннолетних членов семьи, совместно проживающих (временно отсутствующих) с лицом-инициатором перепланировки;2)план-схему или список работ по переустройству и перепланировке (составляется в произвольной форме);3)копия документов, удостоверяющих право собственности инициатора на помещение;4)копия технического паспорта квартиры;5)письменное согласование на переустройство и перепланировку помещения наймодателя* в домах государственного жилищного фонда или органов управления организаций граждан-застройщиков в жилых домах этих организаций.
* Наймодатель - 1) сторона договора найма жилого помещения (собственник жилого помещения или управомоченное им лицо), которая обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату (во владение и пользование) для проживания в нем; 2) синоним понятия "арендодатель".
Заявление рассматривается в 15-дневный срок со дня его подачи, на основании представленных документов и акта технического осмотра (составляется представителем организации, осуществляющей эксплуатацию жилищного фонда, местного исполнительного органа) принимается решение о разрешении на перепланировку помещения или инициатору направляется мотивированный отказ.
Если выполнение строительно-монтажных операций по перепланировке квартиры предусматривает наличие проектной документации, то инициатор работ заключает договор на ее разработку с проектной организацией или проектировщиком, имеющими специальное разрешение (лицензию). Проектировщики разрабатывают и согласовывают необходимую документацию, и если это предусмотрено договором с заказчиком проекта, обеспечивают проведение государственной вневедомственной экспертизы данного проекта.
Для производства работ по проекту инициатор перепланировки должен заключить договор на выполнение функции технического надзора с организацией, имеющей соответствующую лицензию.
Окончание перепланировочных работ по разработанному и утвержденному проекту, подтверждается специальной комиссией посредством акта приемки выполненных работ.Приемочная комиссия и председатель определяются местным исполнительным органом на основании письменного заявления инициатора перепланировки минимум за 30 дней до начала приемки указанных работ.
19. Работы по переустройству и перепланировке помещения в соответствии с пунктами производятся на основании разрешения местного исполнительного и распорядительного органа и проекта, разработанного и согласованного в установленном порядке.
В этом разрешении должны быть указаны:
инициатор переустройства и перепланировки помещения;
виды работ по переустройству и перепланировке помещения;
дата окончания и приемки выполненных работ по переустройству и перепланировке помещения;
условия хранения строительных материалов и порядок вывоза их отходов;
иные требования, предусмотренные техническими нормативными правовыми актами, с учетом конкретного переустройства и перепланировки помещения.
21. Перед выполнением работ, предусмотренных проектом, инициатор обязан заключить договор на осуществление технического надзора с организацией, имеющей соответствующее специальное разрешение (лицензию).
23. В случае повреждения инициатором или подрядчиком в процессе производства работ инженерных систем жилого дома, появления деформаций, трещин и других изменений в несущих и ограждающих конструкциях здания работы следует немедленно прекратить и принять меры по недопущению усиления этих деформаций и изменений, а также информировать соответствующее подразделение по чрезвычайным ситуациям и организацию, осуществляющую эксплуатацию жилищного фонда, которые при необходимости организуют эвакуацию людей из здания. Выявленные повреждения и их последствия устраняются за счет средств виновной стороны.
Если эти повреждения не могут быть устранены незамедлительно, то все работы приостанавливаются, и подрядчик не позднее первого рабочего дня, следующего за днем обнаружения повреждения, создает комиссию, в которую кроме него входят инициатор и представители организаций, выполнивших проект и осуществляющих технический надзор, а также представители организации, осуществляющей эксплуатацию жилищного фонда. Указанная комиссия в двухдневный срок со дня ее создания принимает решение о возможности дальнейшего продолжения работ после устранения повреждений либо вносит предложение в местный исполнительный и распорядительный орган об их запрете и выполнении восстановительных работ.
При устранении причин, послуживших основанием для запрета работ, он может быть отменен местным исполнительным и распорядительным органом.
24. Завершение работ по переустройству и перепланировке подтверждается актом приемки выполненных работ приемочной комиссией.
Приемочная комиссия и ее председатель назначаются местным исполнительным и распорядительным органом на основании письменного заявления инициатора не менее чем за 30 дней до начала приемки выполненных работ приемочной комиссией. Дату начала и окончания работы этой комиссии определяет инициатор с участием подрядчика, учитывая установленный срок приемки выполненных работ.
В состав приемочной комиссии входят представители инициатора, генерального подрядчика (подрядчика), генерального проектировщика (проектировщика), организации, осуществляющей технический надзор, организации, осуществляющей эксплуатацию жилищного фонда, и представители местного исполнительного и распорядительного органа.
По заявлению инициатора в состав комиссии по согласованию с другими организациями и органами государственного надзора могут быть дополнительно включены их представители.
25. Инициатор обязан предъявить приемочной комиссии следующую документацию:
разрешение местного исполнительного и распорядительного органа;
разработанный и согласованный в установленном порядке проект;
договор на осуществление технического надзора;
акты на скрытые работы;
ведомость технических характеристик помещения, составленную по заявлению инициатора организацией по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним по результатам проверки характеристик помещения.
26. Приемка выполненных работ оформляется актом установленной формы, который подписывается всеми членами приемочной комиссии. Этот акт составляется в пяти экземплярах, два из которых представляются в местный исполнительный и распорядительный орган, два - инициатору и один экземпляр - подрядчику.
27. Выполненные работы не подлежат приемке в случаях, если они проведены с отступлениями от проекта или нарушениями требований технических нормативных правовых актов. Приемка таких работ возможна после устранения замечаний, указанных в акте о приемке.
Перепланировка квартиры без соответствующего разрешения или без наличия проектной документации, разработанной и согласованной в установленном порядке, запрещена.
Лицо, осуществившее самовольную перепланировку:
- несет ответственность в соответствии с действующим законадательством - наложение штрафа в размере до 10 базовых величин (без воздействия на несущие конструкции; от 10 до 30 базовых величин (с воздействием на несущие конструкции), а на юридическое лицо от 30 до 50 базовых величин.
Ущерб в размере свыше 100 базовых величин либо причинение существенного вреда гражданам (государственным интересам) в результате незаконной перепланировки помещений определяется статьей 383 Уголовного кодекса РБ как самоуправство (максимальное наказание арест на срок до 6 месяцев).
- обязано привести помещение в прежний вид по изначальному проекту за счет собственных средств.
В соответствии с Постановлением Совета Министров РБ № 384 « все работы по переустройству и перепланировке квартир, кроме нелицензируемых видов работ, должны выполняться на основании договора подряда с юридическими лицами или индивидуальными предпринимателями, имеющими соответствующие специальные разрешения (лицензии), а также с обязательным оформлением в установленном порядке актов на скрытые работы».
Поможем согласовать и реализовать перепланировку.
Умеренные цены, компетентные консультации, быстрое получение документов.